Professionelles Projektmanagement ist der Schlüssel, um Hotel- und Tourismusprojekte effizient, termingerecht und wirtschaftlich umzusetzen. Von der ersten Idee über die Konzeptentwicklung und Machbarkeitsprüfung bis zur operativen Eröffnung werden alle Phasen strukturiert begleitet. Dazu gehören die Betreuung von Investitionsprojekten, die Planung von Umbauten und Renovierungen, Standort- und Marktanalysen, Machbarkeitsstudien, Businesspläne sowie die Steuerung der Pre-Opening-Phase. Ziel ist es, Risiken zu minimieren, Budgets einzuhalten und den langfristigen Betriebserfolg sicherzustellen.

Mit über 35 Jahren Erfahrung im internationalen Tourismus- und Hotelmanagement sowie der Zertifizierung als Projektmanager nach PMA biete ich Investoren, Eigentümern und Betreibern eine praxisorientierte, transparente und ergebnisorientierte Projektbegleitung, immer mit dem Fokus auf Wirtschaftlichkeit, Gästeerlebnis und nachhaltige Wertschöpfung.

Erfahrung und Struktur für nachhaltigen Erfolg
Die Umsetzung eines Hotel- oder Tourismusprojekts erfordert eine präzise Planung, klare Strukturen und konsequente Steuerung aller tourismusrelevanten Abläufe. Als zertifizierter Projektmanager übernehme ich die Rolle der zentralen Schnittstelle zwischen Investoren, Betreibern, Architekten, Planern, Behörden, Marketing- und Betriebsteams. Ziel ist es, Projekte so zu steuern, dass sie wirtschaftlich tragfähig, marktgerecht positioniert und termingerecht startklar sind.

Die Begleitung von Investitionsprojekten umfasst sämtliche tourismusbezogenen Phasen – von der ersten Konzeptidee über Machbarkeitsstudien, Standort- und Marktanalysen, Businessplan-Erstellung und Angebotsentwicklung bis hin zu Pre-Opening-Organisation, Budgetierung und Controlling in der Anlaufphase.

Vorteile eines professionellen Projektmanagements im Tourismus

• Marktgerechte Ausrichtung durch fundierte Analysen
• Wirtschaftliche Tragfähigkeit von Beginn an
• Termin- und Budgettreue bei tourismusrelevanten Prozessen
• Optimale Pre-Opening-Vorbereitung und Teamorganisation

Dabei liegt der Fokus auf der inhaltlichen und wirtschaftlichen Ausrichtung. Das heißt Entwicklung eines klaren Projektprofils, Festlegung von Zielgruppen und Alleinstellungsmerkmalen, Definition der betrieblichen Abläufe sowie Abstimmung mit den Marketing- und Vertriebspartnern.

„Vision without execution is hallucination.“ – Thomas Edison

Ein professionell geführtes touristisches Investitionsprojekt sorgt nicht nur für eine strukturierte und marktgerechte Umsetzung, sondern auch dafür, dass die wirtschaftlichen Ziele und der nachhaltige Erfolg von Beginn an gesichert sind.

Modernisieren mit Weitblick und wirtschaftlicher Sicherheit
Umbau- und Renovierungsprojekte in bestehenden Beherbergungs- oder Freizeitanlagen erfordern ein sensibles Vorgehen. Das Angebot soll modernisiert, erweitert oder an veränderte Gästebedürfnisse angepasst werden, ohne die laufende Performance zu beeinträchtigen.

Gerade dann, wenn im eigenen Team keine freien Kapazitäten oder spezifisches Know-how vorhanden sind, ist eine externe Begleitung besonders wertvoll. Als erfahrener Projektmanager unterstütze ich bei der wirtschaftlichen Bewertung und Entscheidungsfindung, indem ich zunächst eine fundierte Machbarkeitsanalyse durchführe, und die zu erwartenden Effekte auf Rentabilität, Auslastung und Marktpositionierung kalkuliere. Erst auf dieser Basis sollte eine Investitionsentscheidung getroffen werden.

Erfolgsfaktoren bei Umbau und Renovierungen

• Fundierte Machbarkeitsanalyse vor der Investitionsfreigabe
• Sorgfältige Vorplanung mit realistischer Zeit- und Budgetstruktur
• Transparente Kommunikation gegenüber Gästen und Partnern
• Minimierung von Ausfallzeiten durch abgestimmte Umsetzung
• Stimmige Integration der neuen Bereiche in das bestehende Gesamtkonzept

Auf Wunsch begleite ich das Projekt auch während der Umsetzung – von der konzeptionellen Feinabstimmung über die Koordination aller tourismusrelevanten Teilbereiche bis hin zur abschließenden Kontrolle, ob die angestrebten Ziele erreicht werden. Dabei steht nicht nur die bauliche Modernisierung im Vordergrund, sondern vor allem der langfristige wirtschaftliche Nutzen für den Betrieb.

Ein durchdachter Umbau oder eine gezielte Renovierung stärkt die Wettbewerbsfähigkeit, erhöht den Gästekomfort und sichert die Wirtschaftlichkeit – und das ohne vermeidbare Beeinträchtigungen im laufenden Betrieb.

Von der Vision zur marktreifen Umsetzung
Die Entwicklung neuer Angebote – ob Hotel, Resort, Ferienanlage oder Freizeitattraktion beginnt mit einer klaren Idee und endet erst, wenn ein tragfähiges, am Markt differenzierbares Konzept vorliegt. Ziel ist ein Produkt, das Bedürfnisse definierter Zielgruppen erfüllt, sich im Wettbewerbsumfeld abhebt und für Eigentümer, Betreiber und Investoren wirtschaftlich attraktiv ist.

Von der Idee zum Konzept
Am Beginn stehen Standort- und Marktüberlegungen, die Zielsetzung des Auftraggebers und die Definition der Alleinstellungsmerkmale. Relevante Fragen sind hier etwa welche Nachfragepotenziale bestehen im Zielmarkt, wie wird sich das Projekt positionieren, welche Erlebnisse und Services stiften den größten Nutzen. Parallel wird das Projekt auf genehmigungsrechtliche, infrastrukturelle und betriebliche Rahmenbedingungen geprüft.

Wichtige Elemente der Projektkonzeption

• Zielgruppen definieren und Nutzenversprechen schärfen
• Angebots- und Raumprogramm passgenau ableiten
• Wettbewerbsdifferenzierung und USP herausarbeiten
• Abstimmung mit rechtlichen und betrieblichen Gegebenheiten
• Betreiber- und Betriebskonzept entwickeln
• Regionale Einbindung und Wertschöpfung berücksichtigen

Vom Konzept zur Planung
Auf Basis der Konzeptgrundlagen folgen Raum- und Funktionsprogramm, technische und gestalterische Anforderungen, Zeit- und Budgetplanung. Entscheidend ist die betriebliche Logik, wie Wegeführungen, Kapazitäten, Personaleinsatz und Dienstleistungsabläufe. All das muss in Planung und Design mitgedacht werden, damit das Projekt im Tagesgeschäft effizient läuft.

Wirtschaftlichkeits- und Machbarkeitsberechnung
Bevor Entscheidungen fallen, wird die Ertrags- und Kostenbasis quantifiziert. Die Erlösherleitung umfasst Preis- und Auslastungsannahmen sowie Zusatzumsätze aus Gastronomie, Freizeit, Spa oder Events. Dem gegenüber stehen Investitionskosten (Capex) und laufende Aufwendungen (Opex) inklusive Personaleinsatz, Energie, Instandhaltung und Vertrieb. Szenario- und Sensitivitätsanalysen prüfen die Robustheit bei Änderungen von Nachfrage, Preisniveau oder Kosten. Erst wenn diese Feasibilitystudie ein stimmiges Chancen‑/Risikenprofil bestätigt, empfiehlt sich die Projektfreigabe.

Ein fundiert konzipiertes und durchkalkuliertes Projekt reduziert Risiken, beschleunigt Entscheidungen und schafft die Basis für einen erfolgreichen Markteintritt – mit einem Angebot, das operativ funktioniert, finanziell trägt und Gäste nachhaltig überzeugt.

Fundierte Basis für tragfähige Entscheidungen
Der Erfolg eines Hotel- oder Tourismusprojekts hängt entscheidend von Standort- und Marktfaktoren ab. Eine objektive Analyse liefert die Grundlage, um Chancen realistisch einzuschätzen, Risiken zu minimieren und die Ausrichtung des Projekts an die Nachfrage zu optimieren.

Die Standortanalyse bewertet die geographische Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur, touristische Attraktivität und das Umfeld des Projekts. Dabei werden auch saisonale Einflüsse, Wettbewerbssituation vor Ort sowie mögliche Synergien mit bestehenden Angeboten berücksichtigt. Für Betreiber und Investoren ist entscheidend, ob der Standort die Zielgruppen nachhaltig anzieht und ob die Rahmenbedingungen langfristig tragfähig sind. Die Marktanalyse untersucht das bestehende Angebot und Nachfrage in den relevanten Zielmärkten. Dazu gehören Ankünfte, Nächtigungen, Auslastung, Aufenthaltsdauer, Preisniveaus, Gästestruktur und Trends im Reiseverhalten. Die Analyse berücksichtigt lokale, regionale und auch überregionale Entwicklungen.

Zentrale Fragen bei Standort- & Marktanalysen

• Welche Nachfragepotenziale bestehen im Einzugsgebiet?
• Wie stark ist der Wettbewerb und wie positionieren sich Mitbewerber?
• Welche saisonalen Muster prägen Auslastung und Preisgestaltung?
• Welche Infrastruktur- und Rahmenbedingungen sind erfolgskritisch?
• Welche Markttrends könnten Angebot und Nachfrage beeinflussen?

Die Analyse kombiniert quantitative Daten (z. B. offizielle Tourismusstatistiken, Belegungszahlen, Preisniveaus) mit qualitativen Einschätzungen (z. B. Markenwahrnehmung, Servicequalität im Markt, Angebotsvielfalt).

Eine fundierte Standort- und Marktanalyse stellt sicher, dass Investitionen in ein Projekt auf einem soliden Fundament stehen und legen dar, wie sich Lage und Marktumfeld auf Nachfrage, Auslastung und wirtschaftliche Perspektiven auswirken.

Sicherheit vor der Investitionsentscheidung
Eine Machbarkeitsstudie oder Feasibilitystudie ist das zentrale Instrument, um die Erfolgschancen und Risiken eines geplanten Hotel- oder Tourismusprojekts vor einer Investitionsentscheidung zu bewerten. Sie verbindet Markt- und Standortanalyse mit einer detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnung und liefert damit eine objektive Entscheidungsgrundlage für Investoren, Betreiber, Banken und öffentliche Förderstellen.

Der Prozess beginnt mit einer umfassenden Standortanalyse, die Faktoren wie Lagequalität, Erreichbarkeit, infrastrukturelle Anbindung, touristische Attraktivität und saisonale Einflussgrößen untersucht. Danach erfolgt eine Bewertung von Nachfragepotenzialen, Auslastungsmustern, Preisniveaus, Zielgruppenprofilen und Wettbewerbsstrategien in der Marktanalyse.

Auf dieser Basis wird das Projektkonzeptmit Kapazitäten, Angebotsstruktur, Serviceelementen, Betriebsmodell und Alleinstellungsmerkmalen (USP) konkretisiert. Die anschließende Wirtschaftlichkeitsberechnung ist das Herzstück der Studie. Sie umfasst die Erlösherleitung getrennt nach Geschäftsfeldern wie Logis, Gastronomie, Veranstaltungen, Spa oder Zusatzangeboten. Die Annahmen zu Preisen, Auslastung, Durchschnittsausgaben pro Gast und Zusatzumsätzen werden mit belastbaren Marktdaten hinterlegt. Auf der Kostenseite werden Investitionskosten (Capex) und laufende Betriebskosten (Opex) inklusive Personal, Wareneinsatz, Energie, Instandhaltung, Marketing und Vertrieb kalkuliert.

Szenario- und Sensitivitätsanalysen prüfen, wie sich Veränderungen von Nachfrage, Preisniveau oder Kostenstruktur auf Rentabilität, Break-even und Amortisationsdauer auswirken. So wird sichtbar, wie robust das Projekt unter unterschiedlichen Rahmenbedingungen ist.

Typische Anwendungsfälle für Machbarkeitsstudien

• Entwicklung neuer Hotel-, Resort- oder Freizeitprojekte
• Prüfung größerer Umbauten oder Erweiterungen
• Bewertung alternativer Nutzungskonzepte
• Entscheidungsgrundlage für Banken, Investoren und Fördergeber
• Unterstützung bei der Standort- oder Betreiberwahl

„Numbers have an important story to tell. They rely on you to give them a voice.“ – Stephen Few

Eine Machbarkeitsstudie ist kein formaler Pflichtpunkt, sondern ein strategisches Werkzeug, um Investitionsentscheidungen abzusichern, Risiken zu minimieren und Chancen realistisch zu bewerten. Sie stellt sicher, dass ein Projekt nicht nur visionär, sondern auch wirtschaftlich tragfähig und langfristig erfolgreich ist.

Unabhängige Prüfung für klare Entscheidungen
Investitionsentscheidungen im Tourismus werden häufig auf Basis von bereits erstellten Machbarkeitsstudien, Marktanalysen oder Businessplänen getroffen. Eine Second Opinion bietet die Möglichkeit, diese Unterlagen nochmals kritisch zu prüfen, Lücken aufzudecken und die Annahmen mit aktuellen Daten und Markttrends abzugleichen.

Der Vorteil einer unabhängigen Überprüfung liegt in der Neutralität. Als externer Projektberater bewerte ich Zahlen, Annahmen und Prognosen ausschließlich im Hinblick auf ihre Plausibilität und Umsetzbarkeit und leite daraus meine Empfehlungen ab.

Bei der Second Opinion erfolgt zunächst eine strukturierte Sichtung und Analyse der vorliegenden Dokumente. Dabei werden Annahmen zu Markt- und Standortpotenzial mit aktuellen Daten aus Standortanalysen & Marktanalysen abgeglichen. Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden einer Plausibilitätsprüfung unterzogen und bei Bedarf mit alternativen Szenarien ergänzt. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Bewertung des Gesamtprojektes. Passen Angebot, Kapazitäten, Zielgruppen und Preisniveau zueinander? Sind Investitionskosten und Betriebsausgaben realistisch angesetzt? Werden mögliche Risiken, wie saisonale Schwankungen oder Marktveränderungen, ausreichend berücksichtigt?.

Typische Fragen bei einer Second Opinion

• Stimmen die Datenquellen und sind sie aktuell?
• Sind die Markt- und Nachfrageprognosen nachvollziehbar?
• Wurden Wettbewerbsfaktoren realistisch bewertet?
• Ist die Kostenstruktur vollständig und marktkonform?
• Gibt es unberücksichtigte Chancen oder Risiken?

„Trust, but verify.“ – Ronald Reagan

Am Ende der Second Opinion steht ein klarer, objektiver Bewertungsbericht mit Handlungsempfehlungen. Dieser kann entweder die ursprüngliche Studie bestätigen oder fundierte Ansätze für Korrekturen und Optimierungen liefern. Eine unabhängige Zweitmeinung schützt vor Fehleinschätzungen, erhöht die Investitionssicherheit und gibt Entscheidern die Gewissheit, dass ihre Pläne auf einer belastbaren Basis stehen.

Optimaler Start für nachhaltigen Erfolg
Die Pre-Opening-Phase ist eine der entscheidendsten Etappen in der Realisierung eines Hotel- oder Tourismusprojekts. In dieser Zeit wird festgelegt, wie reibungslos der Betrieb startet, wie schnell sich Gästezufriedenheit und Auslastung einstellen und ob die wirtschaftlichen Ziele erreicht werden.

Der Pre-Opening-Plan – Herzstück der Vorbereitung
Zentrales Instrument ist ein detaillierter Pre-Opening-Plan, der alle Aufgaben vom Start der Vorbereitung bis zum Eröffnungstag umfasst. Dieser Plan ist thematisch in Bereiche wie Personal, Marketing & Vertrieb, Betriebsausstattung (OSE), IT, Rechtliche Aspekte & Genehmigungen, Einkauf, Trainings, Testbetrieb gegliedert und listet zu jedem Punkt:

• Verantwortliche Personen oder Teams
• Fristen (Monate, Wochen, Tage vor Eröffnung)
• Abhängigkeiten zwischen den Aufgaben

So entsteht eine klare Timeline, die Engpässe vermeidet, Verantwortlichkeiten definiert und den Projektfortschritt transparent macht.

Das Pre-Opening-Budget deckt alle operativen Kosten bis zur Eröffnung ab und dazu zählen insbesondere:

• Personalkosten für Rekrutierung und Training
• Marketing- und Vertriebskosten zur Markteinführung
• Eröffnungsveranstaltungen und PR-Maßnahmen
• Betriebsausstattung (OSE),
• IT- und Kommunikationssysteme, die nicht bauseitig geliefert werden
• Reserven für unvorhergesehene Aufwendungen

In der Regel wird im Rahmen des Pre-Openings auch bereits das Budget für das erste Betriebsjahr bzw. Rumpfjahr erstellt.

Ein genaues Monitoring während der Pre-Opening-Phase stellt sicher, dass alle Aufgaben fristgerecht abgeschlossen und Budgets eingehalten werden. Abweichungen können so rechtzeitig erkannt und korrigiert werden.

• Erfolgsfaktoren im Pre-Opening
• Klare thematische Struktur im Aufgabenplan
• Transparente Verantwortlichkeiten und feste Fristen
• Frühzeitige Abstimmung zwischen allen Stakeholdern
• Detailliertes Budget für Pre-Opening und erstes Betriebsjahr
• Laufendes Monitoring und schnelle Reaktion auf Abweichungen

If you don’t know where you are going, you’ll end up someplace else.” – Yogi Berra

Eine strukturierte Pre-Opening-Planung mit klaren Verantwortlichkeiten, realistischer Timeline und vollständigem Budget sorgt dafür, dass der Betrieb nicht nur planmäßig startet, sondern vom ersten Tag an effizient arbeitet und wirtschaftlich erfolgreich ist.

Strategischer Fahrplan für wirtschaftlich tragfähige Tourismusprojekte

Ein Businessplan im Hotel- und Tourismussektor ist weit mehr als ein Dokument für Banken oder Investoren. Er ist die strategische Leitlinie für die gesamte Projektentwicklung und den späteren Betrieb. Er verbindet Konzept, Marktanalyse, Organisationsstruktur und Finanzplanung in einem strukturierten Rahmen und ermöglicht fundierte Entscheidungen auf Basis von Zahlen und Fakten.

Inhalte eines Businessplans
Ein professioneller Businessplan umfasst:

• Detaillierte Projektbeschreibung mit Alleinstellungsmerkmalen und strategischer Positionierung 
• Markt- und Standortanalyse mit realistischen Prognosen 
• Passendes Angebots- und Raumprogramm 
• Marketingplanung– und Vertriebsstrategie 
• Organisations- und Personalplanung 
• Planrechnung mit Plan-Gewinn- und Verlustrechnung, Return on Investment 

Zentrales Element ist die Planrechnung. Sie beinhaltet detaillierte Umsatz- und Kostenprognosen für die ersten Betriebsjahre, eine Break-even-Analyse, die Berechnung der Amortisationsdauer sowie Sensitivitätsanalysen. So wird sichtbar, wie sich Änderungen bei Nachfrage, Preisen oder Kosten auf die Rentabilität auswirken.

Ein professionell erstellter Businessplan verbessert nicht nur die Finanzierungschancen, sondern reduziert Investitionsrisiken und gibt allen Beteiligten einen klaren, überprüfbaren Fahrplan für den operativen Start und die langfristige Wirtschaftlichkeit.

Effiziente Flächenplanung für optimale Betriebsabläufe

Das Raum- und Funktionsprogramm ist die verbindende Schnittstelle zwischen Konzept, Bauplanung und operativem Betrieb. Es definiert genau, welche Flächen und Funktionen für einen erfolgreichen Hotel- oder Tourismusbetrieb benötigt werden und wie diese angeordnet werden müssen, um effiziente Abläufe zu gewährleisten und enthält:

• Ermittlung der benötigten Flächen je Geschäftsbereich (Logis, Gastronomie, Konferenz, Wellness, Freizeit, Servicebereiche)
• Festlegung der Funktionszusammenhänge, um effiziente Wegeführungen und logische Arbeitsabläufe zu gewährleisten
• Berücksichtigung von Betriebslogistik, Servicequalität und Gästeerlebnis
• Anpassung an gesetzliche Vorschriften und technische Standards

Ein durchdachtes Raum- und Funktionsprogramm verhindert ineffiziente Wegeführungen, vermeidet teure Umbauten und sorgt dafür, dass Flächen optimal genutzt werden – sowohl aus wirtschaftlicher Sicht als auch im Hinblick auf Komfort und Servicequalität.

Termine, Budgets und Qualität im Griff

Investitionsprojekte im Tourismus sind komplex und erfordern eine enge Verzahnung von Baufortschritt, Budgetkontrolle und operativer Vorbereitung. Projektmonitoring und Projektcontrolling stellen sicher, dass Termine, Kosten und Qualitätsstandards eingehalten werden.

Projektmonitoring umfasst grob folgende Leistungen

• Regelmäßige Fortschrittsberichte an Investoren und Eigentümer 
• Überwachung der Budgeteinhaltung und laufende Kostenkontrolle
• Qualitätssicherung in allen relevanten Bereichen
• Frühzeitige Identifikation von Risiken und Engpässen
• Enge Abstimmung mit Bauleitung, Fachplanern und Betreiberteams

Ein professionelles Projektcontrolling reduziert das Risiko von Budgetüberschreitungen, Terminverzögerungen und Qualitätsmängeln, und schafft volle Transparenz für Investoren und Betreiber.

Sicherheit für Kapitalgeber
Für Investoren und Eigentümer, die nicht selbst vor Ort sein können oder über keine internen Ressourcen für die Projektbegleitung verfügen, ist eine professionelle Eigentümervertretung entscheidend. Sie stellt sicher, dass Projekte im geplanten wirtschaftlichen und qualitativen Rahmen realisiert werden.

Die Kontrolleistungen umfassen

• Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber allen Projektbeteiligten
• Kontrolle von Qualität, Budget und Terminen
• Sicherstellung der Einhaltung von Vertrags- und Leistungsanforderungen
• Proaktive Kommunikation mit Investoren, Banken und Fördergebern
• Unterstützung bei strategischen Entscheidungen in der Umsetzungsphase

Besonders bei Projekten mit Pacht- oder Managementverträgen ist eine kontinuierliche Eigentümervertretung ein wirksames Instrument, um die nachhaltige Wirtschaftlichkeit und den langfristigen Werterhalt der Immobilie zu sichern.

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